Denkmalimmobilien als Investition

Geschichte erhalten und Werte schaffen.

Denkmalimmobilien bieten Ihnen in Deutschland ausgezeichnete Renditechancen. Denn durch die erhöhte Denkmalabschreibung (Denkmal-Afa) genießen Sie als Kapitalanleger unschlagbare Steuervorteile. Diese Investition kann sich wirklich sehen lassen – auch optisch. Schließlich gilt die Denkmalsanierung weithin als Bauleistung in ihrer schönsten Art. Die historischen Fassaden in einer einzigartigen Kombination mit moderner Innenraumgestaltung versprühen einen unwiderstehlichen Charme, der auch beim Mieter ankommt. Somit setzen Sie sich mit Denkmalimmobilien dank außergewöhnlicher Qualität und Individualität am Markt durch und erzielen kontinuierlich hohe Mieteinnahmen. Wenn Sie Ihre Denkmalimmobilie sanieren, erhalten Sie also ein wertvolles Stück Geschichte und Sie schaffen darüber hinaus nachhaltig Werte für Ihr Portfolio.

 

Unsere Serviceleistung für Sie:

  • Professionelle Beratung beim Ankauf von Denkmalimmobilien
  • Attraktive Objektlagen mit Wertsteigerungspotenzial
  • Eingespielte Kooperationen mit erfahrenen Bauträgern und Initiatoren
  • Festpreisgarantie, Planbarkeit im gesamten Investmentprozess
  • Individuelle Fördermittel- und Finanzierungsberatung
  • Wissenschaftlich basierte Analyse Ihres persönlichen Anlagetyps
  • Full-Service-Paket von A bis Z

 

Fazit:

Die Investition in Denkmalimmobilien bietet ausgezeichnete Renditechancen, attraktive Steuervorteile und clevere Möglichkeiten der Finanzierung. Nebenbei verschönert die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude das Stadtbild und leistet somit einen Beitrag zum Allgemeinwohl, insbesondere zum Erhalt deutscher Baugeschichte. Wir beantworten Ihnen die wichtigsten Fragen zu Grundvoraussetzungen, etwaigen Risiken und zur Umsetzung für Investments in Denkmalimmobilien.

Welche Objekte gelten als denkmalgeschützte Immobilien?

Welche Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden, bestimmt die lokale Denkmalschutzbehörde. Ihre Entscheidung basiert auf dem Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes. Aufgrund der unterschiedlichen Gesetzgebung variieren die Voraussetzungen für eine Aufnahme in die Denkmalliste zwar von Land zu Land, dennoch lassen sich gewisse Gemeinsamkeiten feststellen: Das Objekt sollte sich durch einen besonderen historischen, architektonischen, künstlerisch-kulturellen oder technischen Wert auszeichnen. Ein hohes Alter ist hingegen weder Garantie noch Voraussetzung.

 

Denkmalimmobilien finden sich überall in der Bundesrepublik. Manche von ihnen stammen aus einem völlig anderen Zeitalter, wie zum Beispiel Burgen oder Schlösser. Aber auch stillgelegte Fabrikhallen, Wohn- und Geschäftshäuser oder ehemalige Kasernen können anerkannt werden. Der Vielfalt des Denkmalschutzes sind kaum Grenzen gesetzt.

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Für wen eignet sich die Denkmalschutzimmobilie als Kapitalanlage?

Oft interessieren sich Menschen für Denkmalimmobilien, weil sie als Steuersparmodell vermarktet werden. Wer Steuern sparen will, muss natürlich erstmal Steuern zahlen. Daher richtet sich diese Form der Kapitalanlage an Personen, die in Deutschland im Bereich des Höchststeuersatzes liegen. Für Interessenten ab rund 50.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen könnte die Investition sinnvoll sein.

Wie kann ich die Sanierung von Denkmalimmobilien steuerlich geltend machen?

Denkmalimmobilien können sich richtig lohnen. Dank der Denkmal-Abschreibung (Denkmal-Afa) genießen Sie als Kapitalanleger sehr hohe Steuervorteile. Die rechtliche Grundlage hierfür liefert §7h/7i des Einkommensteuergesetzes. Um davon zu profitieren, erwerben Sie die denkmalgeschützte Immobilie vor der Umsetzung der Sanierung. So machen Sie die kompletten Modernisierungskosten innerhalb von zwölf Jahren zu 100 Prozent steuerlich geltend.

 

Diese Leistung wird in den ersten acht Jahren zu jeweils 9 Prozent und den darauffolgenden vier Jahren zu jeweils 7 Prozent abgeschrieben. Zur vollen Optimierung Ihrer Einkommenssteuer machen Sie sogar noch die auf den Altbauanteil entfallende Abschreibung mit 2 Prozent bzw. 2,5 Prozent geltend.

 

Das bedeutet, dass Sie bei entsprechendem Einkommen einen beträchtlichen Steuerrückfluss von bis zu 40 Prozent des Kaufpreises innerhalb von zwölf Jahren erhalten. Aus diesem Grund wird hierbei oft vom „letzten legalen Steuerschlupfloch“ gesprochen.

Aufteilung

Jahre 1 – 8 = 9% p.a. auf Sanierungsanteil
Jahre 9 – 12 = 7% p.a. auf Sanierungsanteil

Die Höhe der steuerlichen Abschreibung richtet sich nach dem Sanierungsanteil im Kaufpreis der Immobilie.

Wie finanziere ich denkmalgeschützte Immobilien besonders clever?

Möglichkeiten der Förderung und Finanzierung:

  • Kapital aus Steuerrückflüssen
  • Günstige Kredite der KfW-Bank
  • Förderung durch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz

 

Besonders effizient ist es, wenn Sie die frei gewordene Liquidität aus Steuerrückflüssen direkt nutzen, um Ihre Immobilienkredite zu tilgen. Als cleverer Kapitalanleger nutzen Sie darüber hinaus einen günstigen Kredit von der KfW-Bank für energieeffizientes Sanieren. Dazu kann zum Beispiel die Installation einer modernen Heizung zählen oder der Einbau neuer Fenster, die besser dämmen. Im Idealfall wird Ihnen sogar ein Teil des Darlehens erlassen. Für praktische Informationen zu den aktuellen Förderbedingungen der KfW-Bank hören Sie sich gerne die Folge 059 unserer Podcastreihe „Vom Sparer zum Investor“ an.

 

Im Idealfall erhalten Sie sogar noch zusätzliche Förderung über die Deutsche Stiftung Denkmalschutz und die zuständigen Denkmalschutzbehörden. Sie bezuschussen den Erhalt der historischen Bausubstanz, damit unser baugeschichtliches Erbe bestehen bleibt. Ob Finanzmittel freigegeben werden, kommt auf den konkreten Fall und auf das Budget der Kommune an.

 

Gerne beraten wir Sie zu individuellen Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten.

Welche Chancen habe ich auf dem Mietmarkt?

Denkmalgeschützte Objekte überzeugen den anspruchsvollen Mieter durch ein hohes Maß an Qualität und Individualität. Es finden sich genügend solvente Interessenten für eine große Vielfalt an sanierten Denkmalimmobilien – vom edlen Loft im Industriedenkmal bis zum hochherrschaftlichen Altbau mit Stuckdecken und Erkern. Auch hier gilt der berühmte Grundsatz: Lage, Lage, Lage.

 

Ein beliebter Standort verspricht eine starke Mietpreisentwicklung und eine hohe Nachfrage bei Mietern. Dadurch vermeiden Sie langen und teuren Leerstand. Darüber hinaus sichert Ihnen eine attraktive Lage ein großes Wertsteigerungspotenzial und viele Kaufinteressenten. Wenn Sie also Ihr Objekt irgendwann verkaufen möchten, kommen Sie in den Genuss einer kurzen Vermarktungszeit bei gleichzeitig ansehnlichem Gewinn.
Für weitergehende Informationen empfehlen wir Ihnen den Beitrag auf unserem Blog zu Investmentimmobilien.

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Wie fördere ich mit der Sanierung das Allgemeinwohl?

Von Ihrem Investment profitieren nicht nur Sie, sondern auch die Gemeinde. Schließlich wird der Staat kein Geld verschenken. Er setzt ganz bewusst steuerliche Anreize zur Denkmalimmobilien-Pflege. Die positiven Effekte, die für die Gemeinde daraus entstehen, sind vielfältig.

Zunächst einmal verschönern sanierte Denkmalobjekte in den meisten Fällen das Stadtbild.

Außerdem helfen sie gegen die Zersiedelung der Städte. Wenn Denkmalimmobilien ungenutzt herumstünden, würden die dadurch entstehenden Leerräume unnötig zu längeren Wegen und Leitungen führen. Für die Stadt wäre das teuer. Für die Bürger wären längere Strecken schlicht umständlich und zeitraubend. Zu guter Letzt bieten die als schützenswert eingestuften Zeitzeugen einen Mehrwert für unser kulturelles Erbe, wie oben bereits beschrieben.

Welche Risiken sollte ich bei Ankauf & Sanierung einer Denkmalimmobilie beachten?

Die steuerliche Förderung ist daran gekoppelt, dass die Modernisierungsmaßnahmen einen Beitrag zum Erhalt des Denkmals und zu seiner sinnvollen Nutzung leisten.

Wer die Kosten für die Sanierung von Denkmalimmobilien steuerlich geltend machen möchte, muss die strengen Auflagen der Behörden erfüllen.
Vor Beginn der Bauarbeiten müssen alle Änderungen am Objekt abgesegnet werden. Schon veränderte Fenstergrößen oder -formen werden oftmals nicht akzeptiert. Abschließend überprüft die Denkmalschutzbehörde das Resultat der Sanierung. Hier gilt es, sicherzustellen, dass der Umbau der minutiösen Prüfung standhält, um Korrekturen für Sie als Investor zu vermeiden.

Wenn Bauträger und Initiator keine Erfahrung mit der lokalen Denkmalbehörde haben, könnte es zu Abstimmungsschwierigkeiten und Verzögerungen im Ablauf kommen.

 

Erfreulicherweise kann Ihnen hier ein erfahrener Berater sehr viel Ärger ersparen, denn er kennt die örtliche Denkmalschutzbehörde und ihre Arbeitsweise ganz genau. Darüber hinaus arbeitet ein hilfreicher Berater mit einem eingespielten und über Jahre bewährten Netzwerk aus zuverlässigen Initiatoren und Bauträgern. Dadurch sorgt er für einen reibungslosen Ablauf.

 

Auch ist die Flexibilität beim Investment in eine Denkmalimmobilie insofern eingeschränkt, als dass Sie die optimale Förderung durch Steuervorteile erst nach zwölf Jahren vollständig erhalten. Das bedeutet: Wenn Sie von allen Vorteilen profitieren möchten, sollten Sie einen Anlagehorizont von mindestens zehn bis zwölf Jahren einplanen. Darüber hinaus sollten Sie bedenken, dass Sie in Deutschland nur Steuern sparen können, wenn Sie auch in Deutschland leben und hier Steuern zahlen. Daher ist es ratsam, sich vor dem Investment zu überlegen, ob ein Umzug ins Ausland infrage kommt oder ob weitere Einkünfte während des Auslandsaufenthaltes weiterfließen. Zum Glück ist ein kurzer Auflandsaufenthalt kein Problem, da die Denkmal-Afa geschoben werden kann.

 

Ihre Vorteile und Nachteile in der Übersicht:

 

Vorteile:

  • Sehr hohe Steuerersparnis
  • Smarte Förder- und Finanzierungsoptionen
  • Hohe Nachfrage auf dem Mietmarkt
  • Wertvoller Beitrag zum Allgemeinwohl

 

Nachteile:

  • Strenge Auflagen der Denkmalschutzbehörde – hier zahlt sich die Unterstützung eines erfahrenen Profis aus.
  • Wer alle steuerlichen Vorteile voll ausnutzen möchte, sollte einen Anlagehorizont von mindestens zehn bis zwölf Jahren haben.
  • Anleger können nur vom attraktiven Steuersparmodell profitieren, wenn sie auch in Deutschland Steuern zahlen.

Wie hilft mir die CAPRI bei meinem Investment in Denkmalimmobilien?

Unsere Spezialisten bereiten Ihr Investment aus finanzieller, steuerlicher und bautechnischer Sicht vor und nach. Dabei setzen wir auf die eingespielte Kooperation mit bewährten Bauträgern und Initiatoren. Sie profitieren von jahrzehntelanger Erfahrung und zahlreichen Referenzen in attraktiven Wohngegenden. So maximieren wir Ihre Chancen auf eine lohnende Kapitalanlage mit starker Rendite.

 

Ganz wichtig: Wir bieten Ihnen eine Festpreisgarantie. Mit uns vermeiden Sie das Risiko von teuren und zeitaufwendigen Korrekturen im Sanierungsprozess.

 

Wenn Sie sich bei diesem Konzept wohl fühlen, rufen Sie uns gern an, oder benutzen Sie unser Kontaktformular!